Lakáshitel teendők: a jelzálog és az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzés

Lakáshitel felvételekor jelzálog bejegyzésére van szükség. De hogyan működik a jelzálog? Mi az az elidegenítés és a terhelési tilalom, és miért kell ezt is bejegyeztetni a jelzálog mellett? Mit kell tennem, ha visszafizettem a hitelt? Az alábbi cikkben végigvesszük azokat a lépéseket, amiket a jelzáloghitel felvétele előtt és visszafizetése után kell megtenni.

Jelzálog bejegyeztetése hitelfelvétel előtt

A jelzálog a hétköznapokban leginkább a tulajdoni lapra banki kölcsön biztosítékaként bejegyzett teherként lehet ismert. Célja annak biztosítása, hogy a kölcsönt nyújtó pénzintézet akkor is visszakapja a pénzét, ha a hitelfelvevő valamiért nem teljesítőképes, vagyis nem tudja fizetni a hitel törlesztőrészleteit. A jelzálog többnyire a hitelező bankkal kötött szerződés útján jön létre, alapvető követelménye, hogy írásba kell foglalni. A szerződés alanyai a következők:

1. a zálogkötelezett: az a személy, akit a zálogjogul szolgáló jog, illetve dolog megillet, jelen esetben az ingatlan tulajdonosa,
2. a jelzálogjogosult: akinek a követelését biztosítja a zálogjog, vagyis a hitelező bank.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez a hitelező bankok a jelzálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják, ami:

1. vagy egy egyoldalú kötelezettségvállaló (tartozáselismerő) nyilatkozat,
2. vagy magát a kölcsönszerződést tartalmazó közokirat.

Ingó dolog (pl. gépjármű) esetében a közjegyzői kamara által vezetett hitelbiztosítéki nyilvántartásba kell bejegyezni. Ha a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, a bejegyzés tartalmazza:

• a jelzálogjog jogosultját,
• a zálogjoggal biztosított követelést (az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával, vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra történő utalással),
• fogyasztói zálogszerződés esetén azt az összeget, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból, ha a felek határoztak meg ilyen összeget.

A zálogjog egyik nagyon fontos jellemzője, hogy nem a zálogtárgy tulajdonosához, hanem a zálogtárgyhoz fűződik, és a főkövetelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra. Jelzálogjog esetén a bank mint jogosult nem birtokolja a zálogtárgyat, az a tulajdonos (aki általában egyben a hitelfelvevő is) birtokában marad, de a bank a zálogtárgy állagát és használatát ellenőrizheti.

Mi történik, ha nem tudom fizetni a hitelt?

Abban az esetben kerül sor a jelzálogjog érvényesítésére, ha a jelzáloggal biztosított kötelezettséget a kötelezett fél nem teljesíti, vagyis ha a hitelfelvevő a banki felszólítás ellenére sem fizet, akkor a bank a követelését többnyire átadja egy követeléskezeléssel foglalkozó cégnek (behajtó). Az adósság rendezését kétféle módon lehet érvényesíteni: vagy bírósági végrehajtás útján, vagy pedig végrehajtáson kívül. Abban az esetben tehát, ha a hitelfelvevő huzamosabb ideig nem fizeti a törlesztőrészleteket, a bank végső soron akár fel is mondhatja a szerződést, és ez a fedezetként terhelt ingatlan elvesztéséhez is vezethet.

Elidegenítési és terhelési tilalom: mit jelent?

Az elidegenítési és terhelési tilalom korlátozza az ingatlan tulajdonosának az ingatlannal való rendelkezési jogát: ide tartozik az eladás, az ajándékozás vagy a további teher alapítása, azaz újabb jelzálog bejegyzése. Fontos kiemelni, hogy ez nem azt jelenti, hogy a tulajdonos egyáltalán nem adhatja el vagy ajándékozhatja el az ingatlant, csak annyit, hogy ehhez a bank hozzájárulására lesz szükség. CSOK támogatás igénybevétele esetén az állam jegyezteti be az elidegenítési és terhelési tilalmat, ami 10 évre szól, azaz ennyi időn keresztül nem lehet eladni a támogatással szerzett ingatlant. Ha a család költözés céljából másik ingatlant vásárolna, akkor a CSOK támogatott ingatlant eladhatja, viszont az elidegenítési és terhelési tilalom átkerül az új ingatlanra. Az elidegenítési és terhelési tilalom létrejöhet bírósági határozattal, jogszabály alapján vagy szerződéssel is, ez utóbbi a leggyakoribb. Az ingatlan vonatkozásában fennálló tilalmat is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ahogy a jelzálogjogot is. Ha ezt a tilalmat nem jegyzik be, akkor harmadik személy ellenérték fejében jogot szerezhet az ingatlanon.

Milyen iratok szükségesek az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez?

Az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez szükséges:

• kötelező formanyomtatvány kérelem,
• két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot,
• közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát, amelyeknek tartalmazniuk kell a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.
• Az elidegenítési és terhelési tilalom, elidegenítési tilalom, rendelkezés jogát egyéb módon korlátozó tilalom ténye feljegyzésére közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Minden esetben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, melyet a nyilatkozattevő hitelintézet – nevének feltüntetésével – szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá.

Elidegenítési és terhelési tilalom törlése

Abban az esetben, ha a bank jelzálogjoga megszűnik, az elidegenítési és terhelési tilalom is megszűnik vele együtt, mivel a fent ismertetett jogintézményhez hasonlóan ez is járulékos jellegű, azaz önmagában a jelzálogjog nélkül nem állhat. Ha a hitelfelvevő teljes mértékben törlesztette a hitelét, akkor a hitelező banknál kell kezdeményezni a jelzálogjogra és az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó törlési engedély kiállítását, amit aztán be kell nyújtani az illetékes földhivatalhoz annak érdekében, hogy az ingatlan a folyamat végén az ingatlan-nyilvántartás szerint is tehermentes legyen. A blogcikk szerzője Dr. Keszte Lilla ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja. Forrás: money.hu