Fix kamatozású lakáshitel: ezt kell tudnod róla
A kiszámíthatóság az elmúlt 10 évben igen jelentős tényező lett a jelzálog hitelezés piacán. Számtalan család került a devizahitelek miatt nehéz helyzetbe, ezért évről évre nőtt a népszerűsége azoknak a kölcsönöknek, amelyek minél hosszabb időre fixálják a hitelek törlesztőrészletét, vagyis az úgynevezett fix kamatozású lakáshitelek kora következett.
A rövid kamatperiódusú, változó kamatozás hiába kecsegtet alacsonyabb kamattal, szinte teljesen eltűnt a hitelezési gyakorlatból, már az 5 éves kamatperiódust is egyre kevesebben választják. A hitelfelvevők többsége minimum 10 évre szeretné fixálni lakáshitele kamatát és törlesztőrészleteit, de egyre növekvő trendet mutat a futamidő végéig fix kölcsön (15-20 évre), még akkor is, ha ezek árazása magasabb rövidebb kamatperiódusú társaiknál.
Cikkünkben körbejárjuk a fix kamatozású lakáshitelek előnyeit, kondícióit és konkrét banki összehasonlításokkal tesszük könnyebbé döntésedet, hogy kiválaszthasd a számodra ideális konstrukciót.
Mit jelent a fix kamatozású lakáshitel?
Fix kamatozású lakáshitelnél a felvett hitel kamata fixálva van egy bizonyos kamatperiódusra, azaz évekre előre meghatározott kamatozású.
A fix kamatperiódus lehet 5, 10, de akár 15 vagy 20 év is, attól függően, hogy milyen időszakra szeretnéd átláthatóvá és kiszámíthatóvá tenni jelzáloghiteled törlesztőrészletét. Az általad kiválasztott időtartam alatt biztos lehetsz abban, hogy hiteled kamatára és ezáltal havi kiadásodra nincsenek hatással a piaci kamatváltozások.
A kamatok több tényező miatt is ki vannak téve a folyamatos változásnak. Mértékét befolyásolják a hazai és nemzetközi gazdasági, inflációs, kereskedelmi, politikai folyamatok. Mivel a világ gazdasági rendszere nagyon összetett, ezért valószínűsíteni sok mindent lehet, de előre látni, hogy egyes események, folyamatok hogyan fogják befolyásolni a jegybanki alapkamatokat, az valójában lehetetlen. Jelenleg is egy olyan érzékeny időszakot, válságot élünk át, ami viszonylag rövid idő alatt változtatta meg jelentősen a jegybanki alapkamatot és hatott a kereskedelmi bankok kamat árazására is.
A hitelek drágultak, a piaci környezet bizonytalanná vált, és ezzel párhuzamosan felértékelődött a hosszú távú kiszámíthatóság a törlesztőrészletekben. Természetesen a kiszámíthatóságnak és az akár 20 évig egyenletes törlesztőnek ára van, a bank átvállalja a piaci kockázatot, de magasabb kamatot is kínálhat a fix periódusokhoz, minél hosszabb futamidőre szólnak, jellemzően azzal arányosan.
Fix vagy változó kamatozású lakáshitel? Hogyan döntsem el?
Mielőtt hitelt vennél fel, nem elég a kölcsön összegéről és a futamidőről döntést hoznod, azt is mérlegelned kell, hogy milyen kamatperiódust válassz. A kamatperióduson belül a kamatod és ezáltal a törlesztőrészleted sem változik.
Jelenleg a banki piacról szinte teljesen eltűntek a klasszikus változó kamatozású hitelek, melyek alapvető jellemzője, hogy a kamat 3 vagy 6 hónapig marad csak rögzítve, és ennek köszönhetően rövid időközönként változik, tehát folyamatosan le is tükrözi az aktuális piaci kondíciókat.
Maradtak a fix lakáshitelek, azzal a csavarral, hogy a fixálást különböző kamatperiódusokra kérheted. Jelenleg létezik 5, 10, 15, 20 évig fix hitel, tehát ha mondjuk, 20 éves futamidőben gondolkodsz, fixálhatod a kamatod háromféle verzióban, 5, 10, vagy 20 évre. Döntésedhez mindenképpen előminősítést, kalkulátorhasználatát javasoljuk, aminek segítségével össze tudod hasonlítani a különböző ajánlatokat, eltérő kondíciókat.
Jelenleg a legrövidebb kamatperiódus, vagyis a fix 5 konstrukció a legdrágább. Emiatt érdemes lehet a hosszabb távú fixálás mellett letenni a voksodat, hiszen amellett, hogy biztonságot nyújt a törlesztőrészleted változatlansága, jelenleg még olcsóbb is. Sokan pont az emelkedő kamatkörnyezet miatt választják ezt a megoldást.
Felmerülhet a kérdés, hogy biztosan megéri-e rögzíteni 10, 15, 20 évre, ezt a magas kamatszintet?
A felvetés azért teljesen jogos, mert a kamatperiódus lejártakor a kamatláb nem csak emelkedhet, hanem csökkenhet is. A piaci bizonytalanság mégis indokolttá teheti, hogy a jelenleg biztosabbnak tűnő megoldást válaszd, és megkíméld magad egy esetleges kamatemelkedéstől. Amennyiben a kamatok a futamidő alatt változnak és csökkennek, a jelenlegi hiteledet kiválthatod egy kedvezőbb kamatozású konstrukcióval. A hitelkiváltás tehát a 20 éves fix hitel esetében is opció számodra, ha a piaci, gazdasági folyamatok kedvező irányt vesznek és a kamatok alacsonyabbak lesznek a mostaniaknál.
Fix kamatozású lakáshitel változása a fixált időszak lejártakor
A pénzügyi intézmény a hitelkamatot vagy a kamatfelárat a hitel futamideje alatt legfeljebb 5 alkalommal – az egyes kamatperiódusok lejárta után módosíthatja. A kamatperiódus a hitelszerződésben meghatározott olyan időszak, amely alatt a kamat mértékét a pénzügyi szervezet nem jogosult egyoldalúan megváltoztatni. A kamatfelár a referencia-kamatlábon felül – a hitelkamat részeként – fizetendő kamat, azaz a hitelkamat és a referenciakamat különbségeként meghatározott kamatrész.
A pénzügyi intézmény a hitelkamatot legfeljebb az MNB honlapján közzétett kamatváltoztatási mutató alkalmazásával számított mértékig módosíthatja. A kamatfelár legfeljebb az MNB honlapján közzétett kamatfelár-változtatási mutatóalkalmazásával számított mértékig módosítható.
Forrás: mnb.hu
Tehát az MNB szabályozás biztosítja, hogy a fix kamatperiódus végig véd téged az egyoldalú kamatemeléstől. A fix időszak lejárta után a pénzintézet módosíthatja a kamatodat, de csak a kamatfelár mértékéig. A fix időszak lejáratához közeledve érdemes összevetned a hiteled kondícióit az aktuális banki kamatok alakulásával. Ennek tükrében még mindig lehetséges, hogy kedvezőbb hitelre cseréld a meglévő kölcsönödet.
Fix kamatozású lakáshitelek összehasonlítása
Összehasonlítottuk a bankok aktuális ajánlatait, milyen törlesztőre, kamatra számíthatunk a különböző fix konstrukciók esetén.
Az első összehasonlításunkban 5 éves fix kamatperiódust választottunk. A hitelösszeg 20 millió Ft, a futamidő 20 év. A jövedelmet az alapján feltételeztük, hogy a havi törlesztő részlet mértéke megfeleljen a JTM-szabályozásnak. (600.000 Ft/hó)
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | THM |
|---|---|---|---|---|
| Unicredit Bank | 183 669 Ft | 9,15% | 9,69% | 44 094 079 Ft |
| Gránit Bank | 191 285 Ft | 9,87% | 10,34% | 45 927 222 Ft |
| CIB Bank | 193 367 Ft | 9,89% | 10,50% | 46 414 687 Ft |
| Raiffeisen Bank | 194 863 Ft | 10,14% | 10,62% | 46 767 147 Ft |
| Erste Bank | 199 542 Ft | 10,49% | 11,04% | 47 961 636 Ft |
| MKB Bank | 206 982 Ft | 11,04% | 11,67% | 49 737 471 Ft |
| Takarékbank | 209 076 Ft | 11,04% | 11,86% | 50 395 878 Ft |
| K&H Bank | 211 910 Ft | 11,40% | 12,07% | 51 011 285 Ft |
A második kalkulációnál 10 éves fix kamatperiódus mellett gyűjtöttük össze a pénzintézetek ajánlatait. A hitelösszeg 20 millió Ft, a futamidő 20 év. Jövedelem 500.000 Ft/hó.
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
|---|---|---|---|---|
| Gránit Bank | 167 164 Ft | 7,99% | 8,30% | 40 138 105 Ft |
| Unicredit Bank | 170 085 Ft | 8,10% | 8,54% | 40 834 039 Ft |
| CIB Bank | 176 223 Ft | 8,59% | 9,07% | 42 300 159 Ft |
| MKB Bank | 179 174 Ft | 8,94% | 9,36% | 43 063 491 Ft |
| Raiffeisen Bank | 181 104 Ft | 9,09% | 9,48% | 43 465 071 Ft |
| Takarékbank | 180 771 Ft | 8,94% | 9,52% | 43 582 486 Ft |
| Erste Bank | 190 889 Ft | 9,84% | 10,33% | 45 884 998 Ft |
| K&H Bank | 201 021 Ft | 10,60% | 11,19% | 48 398 094 Ft |
Fix 20 éves konstrukció választása mellett a hitelösszeg 20 millió Ft, a futamidő 20 év. Jövedelem 500.000 Ft/hó.
| Bank | Törlesztő | Kamat | THM | Teljes visszafizetendő |
|---|---|---|---|---|
| Unicredit Bank | 171 997 Ft | 8,25% | 8,70% | 41 291 931 Ft |
| CIB Bank | 174 933 Ft | 8,49% | 8,96% | 41 990 545 Ft |
| MKB Bank | 180 589 Ft | 9,05% | 9,46% | 43 372 319 Ft |
| Takarékbank | 182 211 Ft | 9,05% | 9,64% | 43 929 100 Ft |
| Raiffeisen Bank | 187 603 Ft | 9,59% | 10,02% | 45 024 776 Ft |
| OTP Bank | 200 819 Ft | 10,44% | 11,35% | 48 320 900 Ft |
| K&H Bank | 211 635 Ft | 11,38% | 12,05% | 50 945 314 Ft |
A táblázatok adatainak forrása: a money.hu lakáshitel kalkulátora 2022.12.08.
A kalkulációkból jól látható, hogy jelenleg a legrövidebb fixált kamatperiódus, azaz az 5 éves a legdrágább. A 10 éves fix és a 20 éves (azaz 20 éves futamidő esetén végig fix) konstrukció legkedvezőbb ajánlatai között nincs havi 5 ezer Ft eltérés, tehát nem kerül számottevően többe, ha a futamidő végéig szeretnéd kiszámíthatóvá tenni törlesztőrészletedet.
Fix kamatozású lakáshitelre hogyan hat az infláció?
A bankok a termékeikhez kapcsolódó díjak és költségek esetében évente jogosultak arra, hogy azok értékét a mindenkori fogyasztói árváltozáshoz (inflációhoz) igazítsák, indexálják. Ugyanakkor a jelenlegi hiteltermékek nagy része nem tartalmaz a kamaton felül kezelési költséget, így a bank a havi törlesztőt a fix perióduson belül ezzel nem módosítja.
A kezdeti költségek az újonnan felvett hitelek esetében a legtöbb pénzintézetnél elengedésre kerülnek, az akciós hirdetményeiknek megfelelően. Mivel a bankok közötti verseny egy jelentős tényezője a kezdeti költség elengedés, nem valószínű, hogy változtatnának ezen a gyakorlaton.
A bankszámla havi díja és a számlahasználathoz kötődő egyéb díjak viszont drágulhatnak az infláció hatására. Mivel a bankok a hitelfelvételnél kedvezőbb kamatot biztosítanak, ha a bankszámládat náluk vezeted, és a jövedelmed is oda érkezik, ezért a bankszámlához kötődő költségek emelkedése az infláció kapcsán érinthet téged is. Ez a tétel azonban nem jelent érdemi tehernövekedést az adósoknak.
Fix kamatozású hitel – alapkamat változás hatása
A jelenlegi jegybanki alapkamat 13%, ami 2004 májusa óta nem volt ilyen magas szinten. Felvetődhet a kérdés, hogy a fix kamatozású lakáshitelek kamatai utolérhetik-e a jegybanki alapkamat mértékét.
Ilyen mértékű drágulásra nem kell számítani, mert az alapkamat nincs közvetlen hatással a hitelköltségekre. A bankok mindig valamilyen referenciakamathoz képest határozzák meg a hiteleik kamatát. A hosszú futamidejű kölcsönök esetében ez a mutató a BIRS, amely az elmúlt időszakban csökkenő irányt vett. A BIRS rátát minden banki munkanapon 2-15 éves futamidőre számítja ki az MNB.
A referenciakamat+kamatfelár+egyéb díjak adják a hiteled összes költségét. A bankok a kamatfelárban tudnak egymással versenyezni, önköltségi áron nem adhatnak kölcsönt, mert akkor veszteséget termelnének.
Előtörlesztés a fix kamatozású lakáshitelek esetében
A fix lakáshitelek elő- vagy végtörlesztésére végig van lehetőséged a futamidő alatt. Az előtörlesztés történhet különböző forrásokból (saját erő, lakástakarékpénztári megtakarítás). Amennyiben szeretnél élni az előtörlesztés lehetőségével, mindig írásban kell tájékoztatnod a pénzintézetedet. A bank az előtörlesztés után újraszámolja a havi törlesztőrészletedet, ami természetesen nincsen hatással a kölcsönöd kamatára, tehát az továbbra is változatlan marad a választott fix kamatperiódus lejártáig.
Az elő- és végtörlesztésnek van díja, ami pénzintézetenként eltérő lehet (általában 1-2% között van). A minősített fogyasztóbarát hitelek elő-/végtörlesztési költsége fixen 1%. Amennyiben lakástakarékpénztári megtakarításból törleszted elő, az díjmentes.
Összegzés
Az előző év vége és az idei év jelentősen változtatott a hitelezés piacán. Egymást érték a kamatemelések, az banki ajánlatok szinte havonta módosultak, akár többször is. A hitelfelvevők egyre jobban a biztonságra törekednek a hitelfelvétel során. A kiszámíthatóság ma már egyre fontosabb szempont, ami pontosan érthető, hiszen olyan időszakot élünk meg, amikor a piaci körülmények nagyon gyorsan változnak körülöttünk.
Ugyanakkor még mindig találhatsz olyan hitelkonstrukciókat, amelyek bőven 10% alatti kamatot kínálnak, akár 20 éves futamidő mellett, végig fix törlesztőrészlettel. Most igazán felértékelődik az előminősítések szerepe, melyben kérheted hitelszakértőnk segítségét, hiszen egy körültekintően kiválasztott ajánlattal milliókat spórolhatsz fix lakáshiteled futamideje alatt.
Forrás: money.hu
